W czasach wszechogarniającego kryzysu trudno zabierać głos w sprawie nowych inwestycji. Jednak mimo wszystko od czegoś trzeba zacząć… a pierwszym krokiem, inicjującym każdą inwestycję, jest zakup gruntu. Podobno w czasach najgorszej prosperity pewną lokatą kapitału jest grunt i złoto. Wybór należy do Państwa. Jestem architektem, więc złoto jest dla mnie pojęciem abstrakcyjnym – natomiast prawdziwą wartość stanowi dla mnie grunt – od którego – jak wcześniej zaznaczyłem - należy rozpocząć każdą inwestycję.
Plan doskonały
Od tego pierwszego kroku rozpoczyna się też prawdziwa przygoda dla każdego inwestora, który musi wykazać się stalowymi nerwami i głęboką kieszenią.
Pierwszy krok, jaki się zwykle czyni – to właśnie zakup terenu przeznaczonego pod wymarzoną inwestycję.
Należy uprzedzić go jednak rozlicznymi przemyśleniami, rachunkami ekonomicznymi, biznes-planami, które to początek biorą od podstawowego dokumentu, jakim jest plan miejscowy. Plan miejscowy (prawo miejscowe) powinien teoretycznie mówić nam o wszystkich problemach i zagrożeniach związanych z naszym inwestycyjnym zamierzeniem.
Nie łudźmy się jednak, że jest to taka prosta zależność. Plan miejscowy najczęściej – jak wszystko, co u nas nazywane jest prawem – jest pełen niedomówień, niezrozumiałych zawiłości, co daje szerokie pole do nadinterpretacji – zarówno dla tych, którzy dzieło inwestycyjne inicjują, jak i dla tych, którzy je potem dopuszczają do realizacji upragnioną decyzją o pozwoleniu na budowę.
Komplikacje, komplikacje...
Dlaczego twierdzę, że jest to takie skomplikowane? Zacznijmy od anegdoty – całkiem świeżej.
Pewnego pięknego dnia usłyszeliśmy, że plan to tylko zbiór wytycznych, chociaż należy go zastosować dosłownie i bez zbędnych nadinterpretacji. Na czym ta zawiłość polega? Otóż każdy plan – tak, jak i decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – powinien zawierać informacje o wszelkiej dostępności do mediów, do komunikacji, a także informację o niezbędnych dodatkowych dokumentach, wynikających z postanowień ustawowych (innych, niż prawo budowlane i ustawa o planowaniu przestrzennym).
Oznacza to, że powinniśmy z tego podstawowego dokumentu wyczytać, czy w okolicy naszej działki na przykład biegnie linia wysokiego napięcia (gdzie niezbędna będzie rozmowa z Zakładem Energetycznym), lub: czy nasz teren przylega do terenów szczególnie chronionych (gdzie niezbędne będzie z kolei uzyskanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych), czy na przykład niezbędne będzie wykonanie operatów wodno-prawnych, związanych chociażby z odprowadzeniem wód deszczowych z terenu.
Albo na przykład objawi się w naszej okolicy teren należący do Kolei Państwowych, gdzie ostatecznie wymagane będzie uzgodnienie z każdą ze spółek związanych z kolejnictwem – to jest: z odrębną spółką energetyczną, odrębną spółką telekomunikacyjną, odrębną spółką od tras szynowych, itp., itd.
Prawdziwym wyzwaniem w tym zakresie mogą się okazać kontakty z rodzimymi spółkami, na przykład zarządzającymi sieciami kanalizacji sanitarnej, sieciami wodociągowymi, lub ze spółkami zarządzającymi w imieniu gminy obsługą komunikacyjną w szerokim tego słowa znaczeniu.
Podsumowanie
Reasumując, Drogi Inwestorze, nim postawisz ten pierwszy „krok do szczęścia” – należałoby starannie przeanalizować, jakie są możliwości obsługi wybranego terenu przez media i komunikację, a także dobrze się zorientować, czy nie ma tam innych fascynujących niespodzianek.
Podam przykład z naszych doświadczeń: działka, która nie utraciła statusu budowlanego i uzyskała włączenie do drogi publicznej, zwieńczone decyzją o pozwoleniu na budowę tegoż włączenia – utraciła je w wyniku „nieprzemyślanej” decyzji inwestora, który nie skonsumował decyzji odpowiednio szybko i nie zrealizował włączenia natychmiast – utraciła je, ponieważ w międzyczasie zaproponowano, by w pasie przeznaczonym na włączenie poprowadzić trasę szybkiego tramwaju…
Jednak nie można się zniechęcać i z wrodzonym Polakom optymizmem, z nadzieją należy patrzeć w przyszłość, ale także - starać się trzeźwo oceniać materiały, które ma się do dyspozycji i próbować je starannie konsultować ze specjalistami we wszelkich możliwych dziedzinach związanych z inwestycjami.
Pozwoliłem sobie opisać pierwszy krok. Jeśli będziecie Państwo zainteresowani następnymi etapami, związanymi z przygotowaniem inwestycji – podejmę próbę przedstawienia ich.
Arch. Stefan Bigda
Projektant Prowadzący
Wrocław
Artykuł ten jest pierwszym odcinkiem cyklu Opowieści architekta - mini przewodnik dla przyszłych inwestorów, który ukazał się w internetowym wydaniu Magazynu Biznesowego Zachodniej Izby Gospodarczej HORYZONTY, w sierpniu 2011 roku.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz