Mini przewodnik dla przyszłych inwestorów. Słowo o zabytkach

Z pewnością jest to temat - rzeka, o którym można by napisać niejedną naukową lub para-naukową rozprawę, lecz myślę, że przeciętny inwestor nie będzie zainteresowany zagłębianiem się w naukowych zawiłościach o trendach we współczesnej myśli konserwatorskiej. 

Pytanie podstawowe: jak przeprowadzić inwestycję w obiekcie zabytkowym?

Odpowiedź jest banalna – rozważnie.

Niestety, jak to bywa w krajach Unii Europejskiej – najistotniejszą częścią całego przedsięwzięcia będzie zapoznanie się z prawem, które dotyczy ochrony nad obiektami zabytkowymi. Reguluje to ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dnia 23 lipca 2003 roku Dz.U. 03.162.1568  z późniejszymi zmianami.

Na terenie województwa dolnośląskiego, w ramach ustawy, funkcjonuje Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków we Wrocławiu, zwany w ustawie Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, którego to kompetencje opisuje rozdział 9 tejże ustawy.

Zgodnie z art. 91.1 pkt 3 tego rozdziału, obowiązkiem Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków jest między innymi prowadzenie rejestru i wojewódzkiej ewidencji zabytków oraz gromadzenie dokumentacji w tym zakresie.

Inwestor - najważniejszy

Wracając do osoby najważniejszej – czyli osoby potencjalnego inwestora – każdy, kto chciałby się zorientować, czy obiekt, który ma przed sobą, jest w jakiejkolwiek formie ujęty w konserwatorskich annałach, powinien w pierwszej kolejności sięgnąć do rejestru zabytków lub ich wykazu. Każde miasto, czy gmina, takie ewidencje posiadają.

Kiedy okaże się, że szczęśliwy nabywca terenu, obiektu, lub zespołu obiektów – ma swoją własność zapisaną w wyżej wymienionych ewidencjach – musi się liczyć z tym, że nadzór konserwatorski ma prawo wstępu na teren jego nieruchomości i sprawdzania zgodności wszelkich działań  podejmowanych przy zabytkach oraz prowadzonych badań archeologicznych z zakresem lub warunkami określonymi w pozwoleniu, decyzjach i zatwierdzonej dokumentacji.

Udział konserwatora

Każdy, kto decyduje się na jakąkolwiek ingerencję w substancję zabytkową, powinien przede wszystkim spytać właściwy organ konserwatorski o zakres ingerencji, jaki jest dopuszczalny w danej nieruchomości.

W dalszej kolejności – opierając się już na prawie budowlanym – trzeba się postarać o właściwe zgody i decyzje – z decyzją o pozwoleniu na budowę włącznie.

Udział konserwatora wydłuża cały proces inwestycyjny i często go komplikuje ze względu na wymagania, niekoniecznie zgodne z zamysłem inwestora.

Trzeba się także liczyć z tym, że nakłady na obiekt zabytkowy, czy nieruchomość leżącą w strefie badań archeologicznych, są wyższe, niźli budowanie nowego obiektu od podstaw.

Często można się spotkać z podejściem przeciętnego nabywcy, że jeśli ma przed sobą na przykład jakiś budynek, który ma ściany, dach, okna i drzwi – to w zasadzie obiekt jest gotowy do eksploatacji. Niestety- często zdarza się tak, że wymagania konserwatorskie stoją w sprzeczności z oczekiwaniami inwestora i na przykład wymaganiami straży pożarnej.

W poszukiwaniu korzyści

Czy inwestorzy mogą więc osiągnąć jakąś korzyść, jeśli zdecydują się na lokowanie swoich pieniędzy w zabytkowym obiekcie?

Trudno na to pytanie odpowiedzieć, bo zależy to od wielu czynników, chociażby takich, jak: położenie obiektu, wartość gruntu, wartość samej substancji budowlanej i jej prestiż, a także funkcja, jaką się przewiduje w danym miejscu dla tego obiektu.

Równie istotne jest też, czy owa funkcja jest zgodna z zapotrzebowaniem lokalnej społeczności - a przede wszystkim, czy to zapotrzebowanie jest zgodne z zapisami w planie miejscowym, który reguluje możliwości adaptacyjne danej substancji zabytkowej.

Wydaje się więc, że nade wszystko inwestor musi być  doświadczonym już przedsiębiorcą, świadomym, czego oczekuje od miejsca, które nabył, zorientowanym w zapisach zarówno w planie miejscowym, jak i w miejscowej ewidencji substancji zabytkowej, i wyposażonym w odpowiedni biznesplan.

Tak przygotowany przedsiębiorca może rozmawiać z architektem.

Trzeba pamiętać o tym, że architekt nie jest doradcą finansowym, ani inwestycyjnym.

Chyba, że zmienił zawód. Architekt to osoba, która godzi gusta i oczekiwania inwestora z planem miejscowym, prawem budowlanym oraz – w opisywanym tu przypadku – ustawą o ochronie zabytków. Architekt może również mieć dobre pomysły na taką adaptację, która pozwoli z obiektu, który wydaje się dzisiaj być zupełnie niepraktyczny, nie nadający się do niczego – zrobić funkcjonalną, ultranowoczesną w wyrazie kubaturę.

Mistrzami w tym zakresie są Francuzi. Potrafią dość brutalnie łączyć współczesną formę z zabytkowymi obiektami i trzeba przyznać, że robią to w sposób niezwykle logiczny i praktyczny.

W naszych warunkach i pod naszym nadzorem konserwatorskim, takie przedsięwzięcia, jak szklana piramida przed pałacem w Wersalu, czy centrum kulturalne wciśnięte w środek XIX-wiecznej zabytkowej substancji miasta – nie zawsze będą możliwe.

Jednak przykłady, chociażby z naszego najbliższego otoczenia – miasta Wrocławia – dają pewną nadzieję na możliwość fortunnego pogodzenia potrzeb i oczekiwań z wymogami ochrony konserwatorskiej.

Głębokość portfela

Na co w pierwszej kolejności należałoby zwrócić uwagę, prócz elementów wcześniej wymienionych?  Przede wszystkim – jeśli mamy na uwadze koszty przedsięwzięcia – to należy przyjrzeć się stanowi technicznemu obiektu i głębokości swojego portfela. Konfrontacja tych dwóch, prostych elementów w pierwszej fazie może być decydująca dla podjęcia decyzji o zaangażowaniu – lub braku zaangażowania w taką inwestycję.

Osobiście niezwykle cenię sobie ludzi, którzy chcą własne pieniądze lokować, chroniąc jednocześnie przeszłość i piękno krajobrazu, łącząc kreatywność naszych przodków z możliwościami kształtowania przestrzeni przez współczesnych.

Mimo całej zawiłości przedsięwzięcia – jest to bardzo szlachetny wysiłek, dający mnóstwo satysfakcji wszystkim zaangażowanym stronom.

Arch. Stefan Bigda

Projektant Prowadzący

BB Studio Architektoniczno – Budowlane ZREMB

Wrocław

Artykuł ten jest drugim odcinkiem cyklu Opowieści architekta - mini przewodnik dla przyszłych inwestorów, który ukazał się w internetowym wydaniu Magazynu Biznesowego Zachodniej Izby Gospodarczej HORYZONTY, we wrześniu 2011 roku.