Z pewnością jest to temat - rzeka, o którym
można by napisać niejedną naukową lub para-naukową rozprawę, lecz myślę,
że przeciętny inwestor nie będzie zainteresowany zagłębianiem się w
naukowych zawiłościach o trendach we współczesnej myśli
konserwatorskiej.
Pytanie podstawowe: jak przeprowadzić inwestycję w obiekcie zabytkowym?
Niestety,
jak to bywa w krajach Unii Europejskiej – najistotniejszą częścią
całego przedsięwzięcia będzie zapoznanie się z prawem, które dotyczy
ochrony nad obiektami zabytkowymi. Reguluje to ustawa o ochronie
zabytków i opiece nad zabytkami z dnia 23 lipca 2003 roku Dz.U.
03.162.1568 z późniejszymi zmianami.
Na
terenie województwa dolnośląskiego, w ramach ustawy, funkcjonuje
Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków we Wrocławiu, zwany w ustawie
Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, którego to kompetencje opisuje
rozdział 9 tejże ustawy.
Zgodnie
z art. 91.1 pkt 3 tego rozdziału, obowiązkiem Wojewódzkiego
Konserwatora Zabytków jest między innymi prowadzenie rejestru i
wojewódzkiej ewidencji zabytków oraz gromadzenie dokumentacji w tym
zakresie.
Inwestor - najważniejszy
Wracając
do osoby najważniejszej – czyli osoby potencjalnego inwestora – każdy,
kto chciałby się zorientować, czy obiekt, który ma przed sobą, jest w
jakiejkolwiek formie ujęty w konserwatorskich annałach, powinien w
pierwszej kolejności sięgnąć do rejestru zabytków lub ich wykazu. Każde
miasto, czy gmina, takie ewidencje posiadają.
Kiedy
okaże się, że szczęśliwy nabywca terenu, obiektu, lub zespołu obiektów –
ma swoją własność zapisaną w wyżej wymienionych ewidencjach – musi się
liczyć z tym, że nadzór konserwatorski ma prawo wstępu na teren jego
nieruchomości i sprawdzania zgodności wszelkich działań podejmowanych
przy zabytkach oraz prowadzonych badań archeologicznych z zakresem lub
warunkami określonymi w pozwoleniu, decyzjach i zatwierdzonej
dokumentacji.
Udział konserwatora
Każdy,
kto decyduje się na jakąkolwiek ingerencję w substancję zabytkową,
powinien przede wszystkim spytać właściwy organ konserwatorski o zakres
ingerencji, jaki jest dopuszczalny w danej nieruchomości.
W
dalszej kolejności – opierając się już na prawie budowlanym – trzeba
się postarać o właściwe zgody i decyzje – z decyzją o pozwoleniu na
budowę włącznie.
Udział
konserwatora wydłuża cały proces inwestycyjny i często go komplikuje ze
względu na wymagania, niekoniecznie zgodne z zamysłem inwestora.
Trzeba
się także liczyć z tym, że nakłady na obiekt zabytkowy, czy
nieruchomość leżącą w strefie badań archeologicznych, są wyższe, niźli
budowanie nowego obiektu od podstaw.
Często
można się spotkać z podejściem przeciętnego nabywcy, że jeśli ma przed
sobą na przykład jakiś budynek, który ma ściany, dach, okna i drzwi – to
w zasadzie obiekt jest gotowy do eksploatacji. Niestety- często zdarza
się tak, że wymagania konserwatorskie stoją w sprzeczności z
oczekiwaniami inwestora i na przykład wymaganiami straży pożarnej.
W poszukiwaniu korzyści
Czy inwestorzy mogą więc osiągnąć jakąś korzyść, jeśli zdecydują się na lokowanie swoich pieniędzy w zabytkowym obiekcie?
Trudno
na to pytanie odpowiedzieć, bo zależy to od wielu czynników, chociażby
takich, jak: położenie obiektu, wartość gruntu, wartość samej substancji
budowlanej i jej prestiż, a także funkcja, jaką się przewiduje w danym
miejscu dla tego obiektu.
Równie
istotne jest też, czy owa funkcja jest zgodna z zapotrzebowaniem
lokalnej społeczności - a przede wszystkim, czy to zapotrzebowanie jest
zgodne z zapisami w planie miejscowym, który reguluje możliwości
adaptacyjne danej substancji zabytkowej.
Wydaje się więc, że nade wszystko inwestor musi być doświadczonym
już przedsiębiorcą, świadomym, czego oczekuje od miejsca, które nabył,
zorientowanym w zapisach zarówno w planie miejscowym, jak i w miejscowej
ewidencji substancji zabytkowej, i wyposażonym w odpowiedni biznesplan.
Tak przygotowany przedsiębiorca może rozmawiać z architektem.
Trzeba pamiętać o tym, że architekt nie jest doradcą finansowym, ani inwestycyjnym.
Chyba,
że zmienił zawód. Architekt to osoba, która godzi gusta i oczekiwania
inwestora z planem miejscowym, prawem budowlanym oraz – w opisywanym tu
przypadku – ustawą o ochronie zabytków. Architekt może również mieć
dobre pomysły na taką adaptację, która pozwoli z obiektu, który wydaje
się dzisiaj być zupełnie niepraktyczny, nie nadający się do niczego –
zrobić funkcjonalną, ultranowoczesną w wyrazie kubaturę.
Mistrzami
w tym zakresie są Francuzi. Potrafią dość brutalnie łączyć współczesną
formę z zabytkowymi obiektami i trzeba przyznać, że robią to w sposób
niezwykle logiczny i praktyczny.
W
naszych warunkach i pod naszym nadzorem konserwatorskim, takie
przedsięwzięcia, jak szklana piramida przed pałacem w Wersalu, czy
centrum kulturalne wciśnięte w środek XIX-wiecznej zabytkowej substancji
miasta – nie zawsze będą możliwe.
Jednak
przykłady, chociażby z naszego najbliższego otoczenia – miasta
Wrocławia – dają pewną nadzieję na możliwość fortunnego pogodzenia
potrzeb i oczekiwań z wymogami ochrony konserwatorskiej.
Głębokość portfela
Na co w pierwszej kolejności należałoby zwrócić uwagę, prócz elementów wcześniej wymienionych? Przede
wszystkim – jeśli mamy na uwadze koszty przedsięwzięcia – to należy
przyjrzeć się stanowi technicznemu obiektu i głębokości swojego
portfela. Konfrontacja tych dwóch, prostych elementów w pierwszej fazie
może być decydująca dla podjęcia decyzji o zaangażowaniu – lub braku
zaangażowania w taką inwestycję.
Osobiście
niezwykle cenię sobie ludzi, którzy chcą własne pieniądze lokować,
chroniąc jednocześnie przeszłość i piękno krajobrazu, łącząc kreatywność
naszych przodków z możliwościami kształtowania przestrzeni przez
współczesnych.
Mimo
całej zawiłości przedsięwzięcia – jest to bardzo szlachetny wysiłek,
dający mnóstwo satysfakcji wszystkim zaangażowanym stronom.
Arch. Stefan Bigda
Projektant Prowadzący
Wrocław
Artykuł ten jest drugim odcinkiem cyklu Opowieści architekta - mini przewodnik dla przyszłych inwestorów, który ukazał się w internetowym wydaniu Magazynu Biznesowego Zachodniej Izby Gospodarczej HORYZONTY, we wrześniu 2011 roku.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz